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自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）》的通知

　　各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團自然資源主管部門，中央軍委后勤保障部軍事設(shè)施建設(shè)局：

　　為科學(xué)合理評估劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價，部組織研究制定了《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）》，現(xiàn)印發(fā)實施。

　　附件：劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）

　　自然資源部辦公廳

　　2019年5月31日

附件

　　劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估

　　指導(dǎo)意見

　　（試行）

　　前言

　　為規(guī)范國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)地價（以下簡稱“劃撥地價”）評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等相關(guān)法律法規(guī)和土地估價 標準、行業(yè)標準，制定本指導(dǎo)意見。

　　本指導(dǎo)意見由自然資源部提出并歸口。

　　本指導(dǎo)意見起草單位：自然資源部自然資源開發(fā)利用司、中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會。

　　本指導(dǎo)意見由自然資源部負責解釋。

　　1. 地價定義

　　本指導(dǎo)意見所述劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價，是指以劃撥方式取得的、無年期限制的土地使用權(quán)價格。

　　2. 引用的標準

　　下列標準所包含的條文，通過在本指導(dǎo)意見中引用而構(gòu)成本指導(dǎo)意見的條文。本指導(dǎo)意見頒布時，所示版本均為有效。使用本指導(dǎo)意見的各方應(yīng)使用下列各標準的 版本。

　　GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

　　GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》

　　TD/T 1052-2017《標定地價規(guī)程》

　　TD/T 1009-2007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》

　　《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）

　　3.評估方法

　　（1）成本逼近法

　　（2）市場比較法

　　（3）公示地價系數(shù)修正法

　　（4）收益還原法

　　（5）剩余法

　　劃撥地價評估，應(yīng)至少選用以上評估方法中的兩種。

　　4. 評估要點

　　除遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》一般規(guī)定外，各方法還可按以下要點評估：

　　4.1成本逼近法

　　（1）采用成本逼近法評估劃撥地價，應(yīng)選用客觀的土地取得及開發(fā)成本數(shù)據(jù)，包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤等分項。

　　（2）合理確定土地取得費。結(jié)合估價對象所處區(qū)位及周邊區(qū)域用地結(jié)構(gòu)，分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能采用的土地取得方式，測算相應(yīng)土地取得費。

　　估價對象位于城市建成區(qū)外或遠郊區(qū)域的，以估價對象周邊區(qū)域平均征收補償安置費用作為土地取得費。

　　估價對象位于城市建成區(qū)內(nèi)的，可合理選擇估價對象周邊區(qū)域或類似地區(qū)的土地收儲、國有土地上房屋征收或集體建設(shè)用地拆遷等案例，經(jīng)期日、區(qū)位等修正后，算術(shù)平均確定估價對象土地取得費。有存量工業(yè)用地收儲案例的，可優(yōu)先選擇使用。

　　4.2市場比較法

　　（1）運用市場比較法時，應(yīng)選擇與估價對象同類型的比較實例。比較實例主要來源于政府實際劃撥供地案例，選擇實例時可不考慮供后實際用途。

　　（2）原則上應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類似地區(qū)收集不少于三個實例。同一供需圈內(nèi)可比實例不足時，可適當擴大供需圈范圍直至滿足條件。原則上應(yīng)采用三年以內(nèi)的實例，三年內(nèi)可選實例不足時，可將選擇年限適當擴大直至滿足條件，評估時根據(jù)市場情況進行期日修正。需要增加比較實例來源時按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時間的原則處理。

　　（3）選擇比較實例時應(yīng)注意因各地供地政策不同造成的價格內(nèi)涵不同，應(yīng)保障比較實例能夠修正到估價對象同一價格內(nèi)涵。

　　4.3公示地價系數(shù)修正法

　　（1）待估宗地所在區(qū)域，政府已公布劃撥土地使用權(quán)基準地價時，可選用基準地價系數(shù)修正法評估劃撥地價。采用已完成更新但尚未向社會公布的劃撥土地使用權(quán)基準地價，需經(jīng)市、縣自然資源主管部門書面同意。

　　（2）在已公布劃撥土地使用權(quán)標定地價的城市，可運用標定地價系數(shù)修正法進行評估。

　　4.4收益還原法

　　地方政府對劃撥土地收益有處置政策或通過研究測算能夠明確收益構(gòu)成的，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》運用收益還原法。

　　4.5剩余法

　　在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值收益的方法評估劃撥地價，可定義為剩余（增值收益扣減）法。

　　地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價格直接扣減相對應(yīng)的土地增值收益。

　　對未公布土地增值收益的地區(qū)，估價機構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測算土地增值收益。

　　對于僅在地方政府文件或基準地價中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測算劃撥地價。

　　5.其他規(guī)定

　　公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸?shù)扔玫兀谶\用上述方法評估劃撥地價時，應(yīng)統(tǒng)籌考慮當?shù)爻鲎尠咐龑嶋H，合理確定劃撥地價水平。